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Hausmeisterleistungen: umlagefähig nach BetrKV?
Typische Tätigkeiten eines Hausmeisters und ob ihre Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen — je Zeile mit Kostenart, Begründung, Doppelansatz-Hinweis und Rechtsgrundlage.
Kurz gesagt
Typische Tätigkeiten eines Hausmeisters und ob ihre Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen — je Zeile mit Kostenart, Begründung, Doppelansatz-Hinweis und Rechtsgrundlage.
Keine Rechtsberatung
Die Einordnung folgt dem Wortlaut von § 2 Nr. 14 BetrKV und, wo vorhanden, der zitierten Rechtsprechung. Ob eine konkrete Abrechnung zulässig ist, hängt vom Mietvertrag und vom Einzelfall ab – dafür steht die Spalte strittig. Hintergrund auf der Seite Hausmeisterkosten umlagefähig?
| Tätigkeit | Umlagefähig | Kostenart | Begründung | Rechtsprechung | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Aufzug beaufsichtigen, bedienen, überwachen und pflegen | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 7 (Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs) | § 2 Nr. 7 BetrKV nennt die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie der Reinigung der Anlage. | – | Fundstelle |
| Einhaltung der Hausordnung überwachen (Ruhezeiten, Reinigungsplan, Winterdienstplan) | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) | Der BGH zählt zum Ordnungsbereich eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung, ausdrücklich die Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes und der Ruhezeiten. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 | Fundstelle |
| Gartenpflege, Rasenmähen, Heckenschnitt, Laub | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 10 (Gartenpflege) | § 2 Nr. 10 BetrKV nennt die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand sowie der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. | – | Fundstelle |
| Heizungsanlage bedienen, überwachen und pflegen (Sichtkontrolle, Entlüften, Störanzeige prüfen) | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 4 Buchstabe a (Betrieb der zentralen Heizungsanlage) | § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV nennt die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. | – | Fundstelle |
| Müllstandplatz reinigen, Tonnen bereitstellen und zurückholen | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 8 (Müllbeseitigung, nicht öffentliche Maßnahmen) | § 2 Nr. 8 BetrKV zählt zu den Kosten der Müllbeseitigung neben den Gebühren der Müllabfuhr die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; das Bereitstellen der Tonnen und das Reinigen des Standplatzes gehören dazu. | – | Fundstelle |
| Routinemäßige Kontrollgänge (Fluchtwege, Außentüren, Beleuchtung, Haustechnik, Glas) | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) | Der BGH ordnet ohne konkreten Anlass in festen Intervallen durchgeführte Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung im Sicherheitsinteresse der typischen Hauswartaufgabe zu, in den allgemein zugänglichen Räumen und Flächen für Sicherheit und Ordnung zu sorgen; diese Kosten sind Betriebskosten. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 17 f. (Sicherheits- und Ordnungsbereich als umlagefähige Hauswarttätigkeit) | Fundstelle |
| Treppenhausreinigung durch den Hausmeister | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 9 (Gebäudereinigung) | Die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs) ist in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten genannt; erledigt sie der Hauswart, läuft seine Arbeitsleistung über Nr. 14. | – | Fundstelle |
| Winterdienst (Schneeräumen, Streuen) auf dem Grundstück | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 8 (Straßenreinigung, nicht öffentliche Maßnahmen) | § 2 Nr. 8 BetrKV zählt zu den Kosten der Straßenreinigung ausdrücklich die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; der BGH nennt die Überwachung des Winterdienstes als Ordnungsaufgabe des Hauswarts, deren Kosten umlagefähig sind. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 (Überwachung des Winterdienstes als umlagefähige Ordnungsaufgabe des Hauswarts) | Fundstelle |
| Handwerker und Fremdfirmen einweisen und beaufsichtigen | teilweise | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) | Der BGH nennt die Einweisung von Handwerkern im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten als umlagefähige Sicherheitsaufgabe; die Begleitung von Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten betrifft dagegen die Instandsetzung und ist nach § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV ausgenommen. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 | Fundstelle |
| Zähler und Heizkostenverteiler ablesen | teilweise | § 2 Nr. 2 BetrKV (Wasserversorgung) und Nr. 4 Buchstabe a (Verbrauchserfassung) für die Ablesung; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) für die Abrechnung | § 2 Nr. 2 und Nr. 4 Buchstabe a BetrKV nennen die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; das Erstellen der Betriebskostenabrechnung selbst ist Verwaltung und nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausgenommen. | – | Fundstelle |
| Illegal abgestellten Sperrmüll entsorgen | strittig | § 2 Nr. 8 BetrKV (Müllbeseitigung) nennt nur Gebühren und entsprechende nicht öffentliche Maßnahmen | Der Wortlaut von § 2 Nr. 8 BetrKV erfasst die laufende Müllbeseitigung; ob das einmalige Beseitigen von Sperrmüll, den Dritte abstellen, noch laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV entsteht, lässt sich aus dem Wortlaut nicht sicher beantworten. | – | Fundstelle |
| Leuchtmittel im Treppenhaus und an der Außenbeleuchtung tauschen | strittig | § 2 Nr. 11 BetrKV nennt nur den Strom; der Austausch ist dort nicht genannt | § 2 Nr. 11 BetrKV beschränkt die Kosten der Beleuchtung auf den Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile; die Kontrolle, ob die Beleuchtung funktioniert, nennt der BGH als umlagefähige Sicherheitsaufgabe, der Austausch selbst lässt sich als Verbrauchsmaterial oder als Erneuerung einordnen. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 (nur zur Kontrolle der Beleuchtung, nicht zum Austausch) | Fundstelle |
| Kleinreparaturen (Türschließer, Dichtungen, Klingelanlage, Briefkastenschloss) | nein | § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) | Reparaturen beseitigen durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstandene Mängel und sind damit Instandhaltung oder Instandsetzung; § 2 Nr. 14 BetrKV nimmt den darauf entfallenden Anteil der Hauswartvergütung ausdrücklich aus. | BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07, Leitsatz b (Vermieter muss den nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsanteil nachvollziehbar herausrechnen) | Fundstelle |
| Notdienstbereitschaft außerhalb der Geschäftszeiten (Notdienstpauschale) | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) | Mit der Notdienstpauschale werden die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte vergütet; das sind Verwaltungstätigkeiten, keine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, und zwar unabhängig davon, ob sie innerhalb oder außerhalb der Geschäftszeiten anfallen. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Leitsatz und Rn. 19 | Fundstelle |
| Schönheitsreparaturen (Treppenhaus streichen, Tapezieren) | nein | § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV | Schönheitsreparaturen sind in § 2 Nr. 14 BetrKV namentlich von den umlagefähigen Hauswartkosten ausgenommen. | – | Fundstelle |
| Verwaltungstätigkeiten (Mängelmeldungen entgegennehmen, Fachfirmen beauftragen, Mieterkorrespondenz) | nein | § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte aus; der BGH ordnet die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Beauftragung von Fachfirmen der Grundstücksverwaltung zu. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 19; BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07, Leitsatz b | Fundstelle |
| Wohnungsübergaben und -abnahmen, Besichtigungen mit Mietinteressenten | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) | Übergabe, Abnahme und Besichtigung betreffen das einzelne Mietverhältnis und damit die Verwaltung des Gebäudes, deren Arbeitskräfte § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den Betriebskosten ausnimmt. | – | Fundstelle |
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Sortiert nach Umlagefähigkeit: ja, teilweise, strittig, nein.
Wie dieser Datensatz zu lesen ist
Grundlage ist § 2 Nr. 14 BetrKV im Wortlaut: umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart, nicht aber Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung. Wo die Einordnung von der Rechtsprechung abhängt, steht das Aktenzeichen im Feld rechtsprechung — fehlt es, ist der Fall als strittig gekennzeichnet statt entschieden.
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Stand: 7. Oktober 2026 · Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich die Rechtslage oder die Datenlage ändert.
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