Pflichten und Prüfungen
Legionellenprüfung im Mietshaus: Pflicht, Intervalle, Zuständigkeit
Wann § 31 TrinkwV 2023 eine Untersuchung verlangt, wie oft, wer die Probe nimmt und was beim technischen Maßnahmenwert zu tun ist – im Wortlaut der Verordnung.
Kurz gesagt
Vermietete Wohngebäude müssen das Trinkwasser mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen, wenn der Trinkwassererwärmer mehr als 400 Liter fasst oder mehr als 3 Liter in einer Leitung bis zur Entnahmestelle stehen, Duschen vorhanden sind und es kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist (§ 31 TrinkwV 2023). Bei öffentlicher Abgabe gilt mindestens jährlich. Probe und Untersuchung übernimmt eine zugelassene Untersuchungsstelle; ab 100 Legionellen je 100 Milliliter greifen Melde- und Handlungspflichten.
Das Wort „Großanlage“, mit dem jeder diese Pflicht verbindet, steht in der Trinkwasserverordnung 2023 nicht mehr. Die Verordnung beschreibt die Anlage über drei Merkmale direkt in § 31 Abs. 1 – und genau die entscheiden, ob dein Objekt betroffen ist.
Wann die Untersuchungspflicht greift
Der Betreiber einer mobilen Wasserversorgungsanlage, einer Gebäudewasserversorgungsanlage oder einer zeitweiligen Wasserversorgungsanlage hat das Trinkwasser, sofern es im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, durch eine systemische Untersuchung der Wasserversorgungsanlage nach den in den Absätzen 2 bis 4 genannten Bedingungen und zeitlichen Vorgaben auf den Parameter Legionella zu untersuchen, wenn 1. sich in der Wasserversorgungsanlage eine Anlage zur Trinkwassererwärmung befindet mit a) einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer, jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern, oder b) einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle für Trinkwasser, wobei der Inhalt einer Zirkulationsleitung nicht berücksichtigt wird, 2. sich in der Wasserversorgungsanlage Duschen oder andere Einrichtungen befinden, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt, und 3. die Wasserversorgungsanlage sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus befindet.
Alle drei Nummern müssen zusammenkommen. Ein Mehrfamilienhaus mit dezentralen Durchlauferhitzern je Wohnung ist nicht betroffen; eines mit 300-Liter-Speicher, aber langen Steigleitungen kann es über Buchstabe b) sehr wohl sein – 3 Liter sind bei einer DN-20-Leitung nach wenigen Metern erreicht. Die Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit.
„Gewerbliche Tätigkeit“ ist in § 2 Nr. 8 definiert als „die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit“ – jedes vermietete Haus fällt darunter. „Öffentliche Tätigkeit“ (§ 2 Nr. 9) ist die Bereitstellung „für einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen mit der bereitstellenden Person verbundenen Personenkreis“ – etwa in einem Wohnheim oder einer Pension.
Die Intervalle
bei Gebäudewasserversorgungsanlagen a) mindestens alle drei Jahre, wenn das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen, nicht aber einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, b) im Übrigen mindestens einmal jährlich, sofern nicht das Gesundheitsamt nach Absatz 3 ein längeres Untersuchungsintervall festlegt,
Nach § 31 Abs. 3 kann das Gesundheitsamt bei öffentlicher Abgabe Intervalle von bis zu drei Jahren zulassen, wenn „in drei aufeinanderfolgenden Jahren keine Beanstandungen festgestellt worden sind“ und die Anlage nachweislich den anerkannten Regeln der Technik entspricht – nicht aber für Einrichtungen nach § 23 Abs. 5 IfSG und Pflegeeinrichtungen. Und nach Abs. 4 ist bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme fällig.
| Pflicht | Abstand | Wer prüft | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Legionellen: Untersuchung bei Vermietung | mindestens alle drei Jahre (Pflicht) | zugelassene Untersuchungsstelle | § 31 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a TrinkwV 2023 |
| Legionellen: Untersuchung bei öffentlicher Tätigkeit | mindestens einmal jährlich; das Gesundheitsamt kann nach drei beanstandungsfreien Jahren Intervalle bis zu drei Jahren festlegen (Pflicht) | zugelassene Untersuchungsstelle | § 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b und Abs. 3 TrinkwV 2023 |
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Werte aus dem offenen Datensatz Prüfpflichten im Wohngebäude; jede Zeile mit Fundstelle.
Wer die Probe nimmt
Die nach dieser Verordnung erforderlichen Untersuchungen des Trinkwassers einschließlich der Probennahmen dürfen nur von dafür zugelassenen Untersuchungsstellen durchgeführt werden. […] Ein Untersuchungsauftrag an eine zugelassene Untersuchungsstelle muss sich auch auf die Durchführung der Probennahme für die jeweilige Untersuchung erstrecken.
Der Hausmeister zieht also keine Proben. Er sorgt dafür, dass die Probenahmestellen zugänglich sind und die Untersuchungsstelle an die Entnahmestellen kommt, und er hält fest, wann die letzte Untersuchung war – denn die Frist läuft ab diesem Datum.
Der technische Maßnahmenwert
Anlage 3 Teil II der Verordnung legt für Legionella spec. einen technischen Maßnahmenwert von 100 je 100 Milliliter fest. Wird er erreicht, löst § 51 Abs. 1 vier Pflichten des Betreibers aus: unverzügliche Anzeige beim Gesundheitsamt (sofern nicht schon die Untersuchungsstelle angezeigt hat), Untersuchungen zur Klärung der Ursachen einschließlich Ortsbesichtigung, eine schriftliche Risikoabschätzung nach der Empfehlung des Umweltbundesamts und die nach den anerkannten Regeln der Technik erforderlichen Maßnahmen. Die Maßnahmen sind nach § 51 Abs. 4 zu dokumentieren und zehn Jahre verfügbar zu halten.
Zuständigkeit: Betreiber und Hausmeister
Betreiber ist nach § 2 Nr. 3 „ein Unternehmer oder sonstiger Inhaber einer Wasserversorgungsanlage“ – der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung. Die Untersuchungspflicht lässt sich nicht auf den Hausmeister abwälzen. Was er übernimmt, ist der Betrieb drumherum, und das gehört ins Leistungsverzeichnis:
- Fristen führen: Datum der letzten Untersuchung, Fälligkeit, beauftragte Stelle.
- Probenahmestellen (Vor- und Rücklauf am Speicher, entfernteste Entnahmestellen) kennzeichnen und zugänglich halten; Termine mit Mietern koordinieren.
- Befunde in den Objektordner; beim Maßnahmenwert sofort die Verwaltung informieren – die Anzeige beim Gesundheitsamt ist Sache des Betreibers.
- Nach Ortsbesichtigung und Risikoabschätzung die beschlossenen Maßnahmen umsetzen lassen und dokumentieren.
Dieser Abschnitt gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechtsberatung. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls; verbindliche Auskunft gibt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Genannte Gerichtsentscheidungen sind Einzelfälle.
Stand: 7. Oktober 2026 · Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich die Rechtslage oder die Datenlage ändert.
Häufige Fragen
Wie oft muss im Mietshaus auf Legionellen untersucht werden?
Mindestens alle drei Jahre (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a TrinkwV 2023), bei öffentlicher Abgabe mindestens einmal jährlich. Eine neue Anlage ist erstmals drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme zu untersuchen.
Was ist eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung?
Den Begriff verwendet die TrinkwV 2023 nicht mehr. Maßgeblich sind die Merkmale in § 31 Abs. 1: Trinkwassererwärmer über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Leitungsinhalt bis zur Entnahmestelle, Duschen im Haus und kein Ein- oder Zweifamilienhaus.
Darf der Hausmeister die Wasserprobe selbst nehmen?
Nein. Untersuchung einschließlich Probenahme dürfen nur zugelassene Untersuchungsstellen durchführen, und der Auftrag muss die Probenahme einschließen (§ 39 Abs. 1 und 3 TrinkwV 2023).
Was passiert bei 100 Legionellen je 100 ml?
Das ist der technische Maßnahmenwert aus Anlage 3 Teil II. Der Betreiber muss unverzüglich das Gesundheitsamt informieren, die Ursachen klären, eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen und Maßnahmen ergreifen (§ 51 Abs. 1); die Dokumentation ist zehn Jahre aufzubewahren.
Quellen
Diese Seite stützt sich auf die folgenden Quellen. Alle Angaben wurden zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gegen den dort dokumentierten Stand geprüft.
- Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023), § 31 – Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.
https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__31.html - Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023), § 2 – Begriffsbestimmungen
https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__2.html - Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023), § 39 – Beauftragung einer zugelassenen Untersuchungsstelle
https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__39.html - Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023), § 51 – Handlungspflichten des Betreibers in Bezug auf Legionella spec.
https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/__51.html - Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023), Anlage 3 Teil II – technischer Maßnahmenwert
https://www.gesetze-im-internet.de/trinkwv_2023/anlage_3.html
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