Recht und Vertrag
Recht und Vertrag für Hausmeisterdienste
Betriebskosten, Handwerksordnung, Haftung, E-Rechnung und Datenschutz – die Rechtslage des Hausmeisteralltags im Wortlaut der Vorschriften, mit Fundstelle und Prüfdatum.
Kurz gesagt
Fünf Fragen tragen fast alle Rechtsstreitigkeiten rund um den Hausmeister: Welche Hausmeisterkosten darf der Vermieter umlegen (§ 2 Nr. 14 BetrKV – nicht Instandhaltung, nicht Verwaltung, keine Notdienstpauschale)? Was darf ein Hausmeister ohne Meisterbrief (einfache Tätigkeiten nach § 1 Abs. 2 HwO, keine Elektro- und Gasinstallation)? Wer haftet, wenn jemand stürzt (§ 823 BGB – die Pflicht lässt sich übertragen, die Kontrolle bleibt beim Eigentümer)? Muss ein Hausmeisterservice E-Rechnungen schreiben (ja, an Hausverwaltung, WEG und Vermieter; Übergang bis Ende 2026, bei kleinem Vorjahresumsatz bis Ende 2027)? Und wann darfst du eine Wohnung betreten (nur mit konkretem Grund und Ankündigung)?
Dieser Bereich beantwortet die Rechtsfragen des Hausmeisteralltags so, dass du die Antwort nachprüfen kannst: Zu jeder Aussage steht der Normtext im Wortlaut, die amtliche Fundstelle und das Datum, an dem wir sie gelesen haben. Gerichtsentscheidungen nennen wir nur mit Aktenzeichen und nur, wenn wir den Entscheidungstext selbst gelesen haben. Wo es keine belastbare Rechtsgrundlage gibt, steht das ebenfalls – und das kommt häufiger vor, als die Ratgeberlage im Netz vermuten lässt.
Auf diesen Seiten stehen keine Partnerlinks
Wer nachschlägt, ob er Elektroarbeiten ausführen darf oder welche Hausmeisterkosten ein Vermieter umlegen kann, soll nicht nebenbei beworben werden. Der gesamte Bereich Recht und Vertrag ist deshalb frei von Partnerlinks – mit genau einer benannten Ausnahme: Unter dem Rechtstext zur E-Rechnung steht ein einzeiliger, als Anzeige gekennzeichneter Hinweis auf die Unternehmersoftware, mit der sich die Pflicht erfüllen lässt. Unser Seitengenerator bricht ab, wenn irgendwo sonst ein Partnerlink hineingerät. Warum wir das so halten, steht in der Methodik.
Die fünf Seiten dieses Bereichs
Wie wir Rechtsfragen hier beantworten
Drei Regeln gelten auf jeder Seite dieses Bereichs. Erstens: Der Wortlaut geht vor. Wo eine Verordnung die Antwort gibt, zitieren wir sie wörtlich, statt sie zusammenzufassen – die Zusammenfassung ist der Ort, an dem Ratgeber im Netz regelmäßig vom Gesetz abweichen. Zweitens: Rechtsprechung nur mit Aktenzeichen und nur aus dem Entscheidungstext oder der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs. Was wir nur aus zweiter Hand kennen, nennen wir nicht. Drittens: Lücken bleiben Lücken. Wenn der BGH eine Frage nicht entschieden hat, steht da „umstritten“ – nicht eine Faustregel, die so klingt, als wäre sie Gesetz.
Die Seiten richten sich an Inhaber von Hausmeisterdiensten, aber die Rechtslage ist dieselbe, ob du selbst der Hauswart bist, einen anstellst oder als Vermieter die Betriebskosten abrechnest. Deshalb lesen hier auch Mieter und Verwalter mit – und genau dafür sind die Normtexte da.
Keine Rechtsberatung
Diese Seiten geben den Stand unserer Recherche wieder. Sie ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt – und bei der E-Rechnung keine Steuerberatung. Gerichtsentscheidungen sind Einzelfälle, auch die des BGH.
Dieser Abschnitt gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechtsberatung. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls; verbindliche Auskunft gibt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Genannte Gerichtsentscheidungen sind Einzelfälle.
Stand: 7. Oktober 2026 · Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich die Rechtslage oder die Datenlage ändert.
Häufige Fragen
Welche Hausmeisterkosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen?
Nach § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen für den Hauswart – soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Eine Notdienstpauschale ist laut BGH (VIII ZR 62/19) Verwaltung und damit nicht umlagefähig.
Darf ein Hausmeister Elektroarbeiten ausführen?
Arbeiten an der elektrischen Anlage hinter der Hausanschlusssicherung dürfen nach § 13 Abs. 2 NAV nur Installationsunternehmen ausführen, die in ein Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen sind. Elektrotechniker ist zudem zulassungspflichtiges Handwerk (Anlage A Nr. 25 HwO). Einfache Tätigkeiten, die in bis zu drei Monaten erlernbar sind, bleiben erlaubt (§ 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 HwO).
Haftet der Hausmeister persönlich, wenn jemand stürzt?
Er kann. Wird die Verkehrssicherungspflicht klar und eindeutig auf ihn übertragen, wird er laut BGH (VI ZR 126/07) selbst deliktisch verantwortlich; beim Eigentümer bleiben Kontroll- und Überwachungspflichten. Gegenüber seinen Mietern haftet der Vermieter zusätzlich aus dem Mietvertrag für die Fehler des beauftragten Dienstes (VIII ZR 250/23).
Muss ein Hausmeisterservice E-Rechnungen schreiben?
Ja, sobald der Kunde Unternehmer ist – und das sind Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter. Bis zum 31.12.2026 darf noch auf Papier oder als PDF abgerechnet werden, bei einem Vorjahresumsatz bis 800.000 € bis zum 31.12.2027 (§ 27 Abs. 38 UStG). Empfangen können musst du E-Rechnungen seit dem 01.01.2025.
Darf der Hausmeister mit dem Generalschlüssel eine Wohnung betreten?
Nur mit konkretem sachlichem Grund und nach Ankündigung – so der BGH (VIII ZR 289/13) zum Zutrittsrecht des Vermieters, in dessen Auftrag der Hausmeister handelt. Ohne Ankündigung nur, wenn die sofortige Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme zwingend erforderlich ist (§ 555a Abs. 2 BGB), etwa bei einem Wasserrohrbruch.
Quellen
Diese Seite stützt sich auf die folgenden Quellen. Alle Angaben wurden zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gegen den dort dokumentierten Stand geprüft.
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 — Aufstellung der Betriebskosten, insbesondere Nummern 2, 4, 7, 8, 9, 10, 11 und 14
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html - Handwerksordnung (HwO), § 1 — Zulassungspflichtiges Handwerk, wesentliche Tätigkeiten
https://www.gesetze-im-internet.de/hwo/__1.html - Niederspannungsanschlussverordnung (NAV), § 13 — Elektrische Anlage
https://www.gesetze-im-internet.de/nav/__13.html - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 823 — Schadensersatzpflicht
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__823.html - Umsatzsteuergesetz (UStG), § 27 Absatz 38 — Übergangsregelung zur E-Rechnung
https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__27.html - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 555a — Erhaltungsmaßnahmen
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555a.html
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