Was kostet ein Hausmeisterservice?

Diese Seite richtet sich an Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen, die einen Hausmeisterdienst beauftragen oder dessen Rechnung einordnen wollen. Wie der Dienst seinen Preis kalkuliert, steht aus seiner Sicht im Stundensatz-Rechner – die Logik dort ist auch für Auftraggeber die beste Grundlage, um ein Angebot zu beurteilen.

Was den Preis bestimmt

1. Das Leistungsverzeichnis

Der größte Preistreiber ist nicht der Stundensatz, sondern die Menge an Arbeit, die das Objekt verlangt. Ein Hausmeistervertrag beschreibt sie in einem Leistungsverzeichnis, meist in drei Gruppen:

• Regelleistungen in festem Rhythmus: Treppenhaus- und Flurreinigung, Kontrollgänge, Mülltonnen bereitstellen, Außenanlage, Beleuchtung prüfen, Kleinreparaturen bis zu einer vereinbarten Grenze.
• Zusatzleistungen auf Nachweis: Reparaturen über der Grenze, Handwerker einweisen, Wohnungsübergaben begleiten, Sonderreinigung nach Umzug oder Wasserschaden.
• Bereitschaft: Winterdienst mit Räum- und Streupflicht zu festen Zeiten, Notdienst außerhalb der Arbeitszeit.

Jede Position mehr kostet Zeit, und Zeit ist der Preis. Der Aufbau eines solchen Verzeichnisses steht unter Hausmeistervertrag und Leistungsverzeichnis.

2. Objektgröße und Zuschnitt

Zahl der Wohneinheiten, Treppenhäuser und Eingänge, Fläche der Außenanlage, Länge der Gehwege, Aufzug ja oder nein, Tiefgarage, Müllplatz, Spielplatz. Zwei Häuser mit gleicher Wohnungszahl können sich im Aufwand um ein Mehrfaches unterscheiden – ein Riegel mit einem Treppenhaus braucht für die Reinigung einen Bruchteil der Zeit, die vier Einzeleingänge brauchen.

3. Häufigkeit

Wöchentliche Treppenhausreinigung kostet doppelt so viel Arbeitszeit wie vierzehntägige; ein täglicher Kontrollgang ein Vielfaches eines wöchentlichen. Wer Kosten senken will, dreht an dieser Stelle – und sollte wissen, dass sich die Reinigungsqualität entsprechend ändert.

4. Winterdienst-Bereitschaft

Winterdienst wird selten nach Einsatz allein bezahlt. Der Dienst muss an jedem Wintermorgen einsatzbereit sein, ob es schneit oder nicht, hält Streugut und Gerät vor und trägt die Verantwortung für die übertragene Räum- und Streupflicht. Deshalb besteht der Winterdienst-Preis üblicherweise aus einer Bereitschaftspauschale für die Saison plus Einsätzen nach Aufwand oder Zahl. Wer haftet, wenn trotz Vertrag jemand stürzt, steht unter Winterdienst und Haftung.

5. Anfahrt, Material, Entsorgung

Liegt das Objekt am Rand des Einzugsgebiets, zahlt jemand die Fahrzeit – entweder sichtbar als Anfahrtspauschale oder unsichtbar im Stundensatz. Verbrauchsmaterial (Reinigungsmittel, Leuchtmittel, Streugut) und Entsorgungskosten (Sperrmüll, Grünschnitt) stehen entweder im Leistungsverzeichnis mit drin oder werden nach Beleg weiterberechnet. Beides ist in Ordnung – es muss nur im Angebot stehen.

Pauschale, Stunden oder beides

Die meisten Verträge kombinieren eine Monatspauschale für die Regelleistungen mit einer Stundenabrechnung auf Nachweis für Zusatzleistungen. Die Pauschale gibt dir planbare Kosten, die Stundenabrechnung verhindert, dass der Dienst unvorhersehbare Reparaturen in die Pauschale einpreisen muss. Für dich als Auftraggeber heißt das: Achte darauf, dass im Vertrag steht, welche Leistungen die Pauschale abdeckt, zu welchem Stundensatz Zusatzarbeiten abgerechnet werden und welchen Nachweis du dafür bekommst (Stundenzettel mit Datum, Objekt, Tätigkeit, Dauer). Die Abwägung aus Sicht beider Seiten steht unter Pauschale oder Stunden?.

Angebote vergleichbar machen

Drei Angebote mit drei verschiedenen Leistungsverzeichnissen lassen sich nicht vergleichen – das günstigste ist oft das mit den wenigsten Positionen. Vergleichbar werden sie so:

1. Du schreibst das Leistungsverzeichnis selbst oder lässt es dir vom ersten Anbieter erstellen und gibst dasselbe Verzeichnis an alle weiteren.
2. Du lässt die Pauschale je Objekt und den Stundensatz für Zusatzleistungen getrennt ausweisen.
3. Du fragst, ob Winterdienst-Bereitschaft, Material und Anfahrt enthalten sind oder gesondert kommen.
4. Du prüfst, ob der Preis netto oder brutto genannt ist. Gegenüber Verbrauchern – etwa einem privaten Eigentümer – muss der Anbieter nach § 3 Abs. 1 PAngV den Gesamtpreis einschließlich Umsatzsteuer angeben; gegenüber einer Hausverwaltung oder WEG als Unternehmer sind Nettopreise üblich.
5. Du fragst nach der Betriebshaftpflicht. Ein Dienst, der Schlüssel zu fremden Wohnungen führt und Streupflichten übernimmt, braucht sie; was sie abdeckt, steht unter Versicherung für den Hausmeisterservice.

Wer die Kosten am Ende trägt: Umlage auf die Mieter

Für Vermieter stellt sich die zweite Frage: Welcher Teil der Hausmeisterkosten darf in die Betriebskostenabrechnung? Die Betriebskostenverordnung zieht die Grenze bei Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung – diese Anteile sind nicht umlagefähig, auch wenn sie derselbe Hausmeister erbringt:

Praktische Folge für den Vertrag: Je sauberer das Leistungsverzeichnis zwischen umlagefähigen Regelleistungen und nicht umlagefähigen Reparaturen trennt und je klarer die Rechnung diese Trennung abbildet, desto weniger Streit gibt es bei der Abrechnung. Was im Einzelnen unter welche Gruppe fällt, steht mit Fundstellen unter Hausmeisterkosten umlagefähig?.

Dieser Abschnitt gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechtsberatung. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls; verbindliche Auskunft gibt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Genannte Gerichtsentscheidungen sind Einzelfälle.

Stand: 7. Oktober 2026 · Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich die Rechtslage oder die Datenlage ändert.