Hausmeistervertrag und Leistungsverzeichnis

Dienstvertrag oder Werkvertrag?

Die Frage klingt akademisch, entscheidet aber über Vergütung, Abnahme und Gewährleistung. Das Gesetz unterscheidet nach dem, was geschuldet ist:

Die laufende Objektbetreuung – Kontrollgänge, Reinigung in festem Rhythmus, Müllplatz, Bereitschaft – ist Tätigkeit ohne versprochenen Erfolg und damit Dienstvertrag: Die Vergütung ist mit der geleisteten Arbeit verdient, eine Abnahme gibt es nicht. Ein einzelner Reparaturauftrag („Haustürschließer ersetzen“) ist dagegen ein geschuldeter Erfolg und damit Werkvertrag: Die Vergütung wird erst mit der Abnahme fällig, und für Mängel gilt das Werkvertragsrecht. In der Praxis enthält ein Hausmeistervertrag beides – ein Rahmen als Dienstvertrag, einzelne Zusatzaufträge als Werkverträge. Der Vertrag sollte das benennen, damit klar ist, für welche Positionen Abnahme und Gewährleistung gelten.

Das Leistungsverzeichnis je Objekt

Es ist der Teil des Vertrags, der am meisten Streit vermeidet – oder verursacht, wenn er fehlt. Ein Verzeichnis, das für jedes Objekt getrennt geführt wird, trennt drei Gruppen:

Regelleistungen

Alles, was in festem Rhythmus anfällt und in die Monatspauschale eingeht. Je Position gehören dazu: was (Treppenhausreinigung mit Fensterbänken und Handläufen), wo (Haus 3, Treppenhaus A und B), wie oft (wöchentlich, montags) und bis zu welcher Grenze (Kleinreparaturen bis 30 Minuten Arbeitszeit ohne Material). Ohne die Grenze wird jede Reparatur zur Diskussion, ob sie noch in der Pauschale steckt.

Zusatzleistungen auf Nachweis

Reparaturen über der Grenze, Handwerker einweisen und beaufsichtigen, Wohnungsübergaben begleiten, Sonderreinigung, Sperrmüll, Grünschnitt entsorgen. Vereinbart werden Stundensatz, Materialabrechnung (nach Beleg oder mit Aufschlag) und die Form des Nachweises: Stundenzettel mit Datum, Objekt, Tätigkeit, Dauer, idealerweise vor der Rechnung übermittelt. Wie das mit mobiler Zeiterfassung je Objekt läuft, steht unter Zeiterfassung im Hausmeisterservice.

Bereitschaft und Notdienst

Winterdienst mit Räum- und Streuzeiten, Notdienst außerhalb der Arbeitszeit. Hier gehören in den Vertrag: Erreichbarkeit (Zeiten, Rufnummer), Reaktionszeit, was als Notfall gilt (Wasserrohrbruch ja, klemmende Haustür nein), die Bereitschaftspauschale und der Satz je Einsatz. Beim Winterdienst zusätzlich: wer die Räum- und Streupflicht trägt, wo und wann geräumt wird und wie Einsätze dokumentiert werden – siehe Winterdienst und Haftung.

Vergütung

Monatspauschale für die Regelleistungen, Stundensatz für Zusatzleistungen, Bereitschaftspauschale – jeweils netto mit Hinweis auf die Umsatzsteuer oder, bei Kleinunternehmern nach § 19 UStG, mit dem Hinweis auf die Steuerbefreiung. Dazu Zahlungsziel, Fälligkeit (Pauschale im Voraus oder nachträglich) und eine Anpassungsklausel, die sagt, wann und wie die Pauschale neu verhandelt wird (etwa jährlich oder bei Änderung des Leistungsverzeichnisses). Die Modelle im Vergleich: Pauschale oder Stunden?.

Laufzeit und Kündigung

Ein Dienstvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit; ist keine vereinbart, kann jede Seite nach den gesetzlichen Fristen kündigen:

Für einen Hausmeisterdienst mit Monatspauschale heißt das ohne eigene Regelung: Kündigung bis zum 15. zum Monatsende – für beide Seiten. Das ist für einen Betrieb, der Mitarbeitende und ein Fahrzeug auf das Objekt eingeplant hat, kurz. Üblich und zulässig sind deshalb vertragliche Regelungen: eine Mindestlaufzeit (etwa zwölf Monate), danach Verlängerung um je ein Jahr, Kündigungsfrist drei Monate zum Laufzeitende. Was die Parteien vereinbaren, geht den gesetzlichen Fristen vor; das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 626 BGB) bleibt davon unberührt.

Haftung

Zwei Dinge gehören in den Vertrag. Erstens die Zusage, dass der Dienst eine Betriebshaftpflichtversicherung mit genannter Deckungssumme unterhält – sie zahlt, wenn beim Kontrollgang eine Scheibe zu Bruch geht oder ein Passant auf dem nicht gestreuten Weg stürzt. Zweitens die Klarstellung, welche Verkehrssicherungspflichten der Eigentümer auf den Dienst überträgt (Winterdienst, Kontrolle von Wegen und Beleuchtung) und welche beim Eigentümer bleiben. Eine Übertragung befreit den Eigentümer nicht von der Pflicht, den Dienst zu überwachen – die Rechtslage nach § 823 BGB steht unter Verkehrssicherungspflicht des Hausmeisters, die Versicherungsfrage unter Versicherung für den Hausmeisterservice.

Schlüsselübergabe-Protokoll

Der Hausmeister hält Schlüssel zu Technikräumen, Kellern, oft zu Wohnungen. Ein Protokoll als Anlage zum Vertrag hält fest: welche Schlüssel (Bezeichnung, Schließanlagen-Nummer, Anzahl), wer sie wann übernommen hat, wie sie verwahrt werden, wer sie weitergeben darf und was bei Verlust gilt (Meldepflicht, Kostentragung für den Austausch der Schließanlage). Bei Vertragsende wird dasselbe Protokoll für die Rückgabe verwendet. Welche Datenschutzpflichten beim Zugang zu fremden Wohnungen gelten, steht unter Schlüssel und Datenschutz.

Was in den Vertrag gehört – die Checkliste

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Kein Vertragsmuster: Die Tabelle nennt Bausteine, nicht Formulierungen. Für die Ausgestaltung im Einzelfall ist anwaltliche Beratung der richtige Weg.

Dieser Abschnitt gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechtsberatung. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls; verbindliche Auskunft gibt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Genannte Gerichtsentscheidungen sind Einzelfälle.

Stand: 7. Oktober 2026 · Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich die Rechtslage oder die Datenlage ändert.