Verkehrssicherungspflicht: Was der Hausmeister übernimmt

Die Grundlage: § 823 Abs. 1 BGB

Das Wort „Verkehrssicherungspflicht“ steht nicht im Gesetz. Es ist der von der Rechtsprechung entwickelte Begriff dafür, dass auch ein Unterlassen die Verletzung im Sinne dieser Vorschrift sein kann: Wer einen Verkehr eröffnet – ein Mietshaus mit Treppenhaus, Wegen, Spielplatz –, muss die Gefahren abwehren, die davon für andere ausgehen. Tut er das nicht und stürzt jemand, haftet er, wenn ihn ein Verschulden trifft. Daneben steht § 831 BGB: Wer einen anderen „zu einer Verrichtung bestellt“, haftet für dessen Schäden, es sei denn, er hat bei Auswahl und, soweit er sie zu leiten hat, bei der Leitung „die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet“.

Übertragung auf den Hausmeister: Was der BGH verlangt

Die Pflicht muss der Eigentümer nicht selbst erfüllen. Der Bundesgerichtshof hat die Voraussetzungen 2008 in einem Fall zusammengefasst, in dem eine Mieterin vor ihrem Haus auf nicht gestreutem Eis gestürzt war und den beauftragten Dienstleister verklagte:

Vier Folgen für Hausmeisterdienste:

1. Du haftest selbst. Mit der Übernahme wirst du gegenüber dem Gestürzten unmittelbar verantwortlich – nicht nur gegenüber deinem Auftraggeber.
2. Auch ohne gültigen Vertrag. Ein Formfehler im Vertrag schützt dich nicht; entscheidend ist, dass du die Aufgabe tatsächlich übernommen hast.
3. Klar und eindeutig. „Objektbetreuung“ als Sammelbegriff reicht nicht; die Pflicht – Winterdienst, Treppenhaus, Außenanlage – muss benannt sein. Das schützt beide Seiten: Was nicht übertragen ist, bleibt beim Eigentümer.
4. Der Eigentümer ist nicht raus. Seine Pflicht verkürzt sich auf Kontrolle und Überwachung – er muss stichprobenartig prüfen, ob du deine Aufgabe erfüllst.

Zwei Haftungsebenen: Delikt und Mietvertrag

Die Übertragung entlastet den Eigentümer nur auf der deliktischen Ebene. Gegenüber seinen eigenen Mietern hat er daneben eine vertragliche Pflicht: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ – dazu gehört der gefahrlose Zugang. Für diese Pflicht hat der BGH 2025 klargestellt, dass ein beauftragter Winterdienst Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist:

Für dich als Dienstleister bedeutet das: Der Vermieter zahlt seinem Mieter den Schaden – und holt sich das Geld bei dir, wenn du deine Pflicht aus dem Vertrag verletzt hast. Ob der Gestürzte dich direkt in Anspruch nimmt oder der Vermieter dich in Regress nimmt, ändert am Ergebnis wenig. Ohne Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckung für Personenschäden ist ein einziger Sturz existenzbedrohend; was die Police leisten muss, steht auf der Seite Versicherung.

Typische Fälle am Objekt

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Was in der Spalte „offen“ steht, ist keine Nachlässigkeit, sondern die Rechtslage: Die Verkehrssicherungspflicht kennt keine Intervalle im Gesetz. Deshalb ist die Dokumentation so wichtig.

Was „Kontrolle und Überwachung“ beim Eigentümer heißt

Der BGH sagt, worauf sich die Pflicht des Eigentümers verkürzt, nicht wie oft er kontrollieren muss. Aus der Formulierung ergibt sich aber die Richtung: Der Eigentümer muss sich vergewissern, dass die übertragene Aufgabe tatsächlich erledigt wird – stichprobenartig, mit mehr Aufmerksamkeit bei neuen Dienstleistern, nach Beschwerden und bei besonderen Gefahrenlagen. Wer sich nie kümmert, verletzt seine Überwachungspflicht und haftet wieder selbst.

Für dich ist das der Grund, deinem Auftraggeber die Kontrolle leicht zu machen: Ein Dienstleister, der seine Kontrollgänge dokumentiert und die Nachweise unaufgefordert liefert, nimmt dem Eigentümer genau die Pflicht ab, die ihm geblieben ist.

Dokumentation: der einzige Beweis, den du hast

Stürzt jemand, steht Aussage gegen Aussage – es sei denn, es gibt Aufzeichnungen. Keine Vorschrift schreibt vor, wie ein Kontrollbuch für Hausmeister auszusehen hat; das ist eine Lücke, die wir benennen. Aus den Entscheidungen ergibt sich aber, was im Streitfall gebraucht wird:

• Datum und Uhrzeit jedes Kontrollgangs und jeder Streuung – bei Glätte ist die Uhrzeit das entscheidende Beweismittel.
• Bereich und Befund: Was wurde geprüft, was war in Ordnung, was nicht.
• Maßnahme und Meldung: Was hast du sofort behoben, was an den Eigentümer gemeldet – mit Datum der Meldung. Ab der Meldung liegt die Verantwortung für die Behebung wieder beim Eigentümer.
• Wetterlage beim Winterdienst, am besten mit Foto.
• Aufbewahrung mindestens so lange, wie Ansprüche verjähren können – und das sind bei Personenschäden Jahre.

Ob du das auf Papier, in einer Zeiterfassung mit Objektzuordnung oder in einer App führst, ist rechtlich gleichgültig. Wichtig ist, dass es lückenlos ist und sich nachträglich nicht unbemerkt ändern lässt.

Winterdienst: nur die Grundlinie

Der Winterdienst ist der häufigste Haftungsfall und bekommt deshalb eine eigene Seite: Winterdienst und Haftung. Hier nur die drei Punkte, die aus der gelesenen Rechtsprechung feststehen: Die Räum- und Streupflicht lässt sich übertragen, die Kontrolle bleibt (VI ZR 126/07). Der Vermieter haftet seinem Mieter für den beauftragten Dienst (VIII ZR 250/23). Und sie endet regelmäßig an der Grundstücksgrenze: Ein Vermieter, dem die Gemeinde die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg nicht übertragen hat, ist laut BGH regelmäßig nicht verpflichtet, „über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen“ (Pressemitteilung 036/2018 zu VIII ZR 255/16).

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Stand: 7. Oktober 2026 · Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich die Rechtslage oder die Datenlage ändert.