Recht und Vertrag
Hausmeisterkosten umlagefähig? § 2 Nr. 14 BetrKV im Wortlaut
Welche Hausmeistertätigkeiten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, welche nicht – und was der BGH zur Notdienstpauschale und zur Aufschlüsselung gemischter Tätigkeiten entschieden hat.
Kurz gesagt
Ja, Hausmeisterkosten sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV) – aber nur die Vergütung, die Sozialbeiträge und die geldwerten Leistungen für die Arbeit, die nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung ist. Was der Hausmeister repariert oder verwaltet, zahlt der Vermieter selbst; eine Notdienstpauschale zählt laut BGH zur Verwaltung. Erledigt der Hausmeister Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst, darf sein Lohn nur einmal angesetzt werden – nicht zugleich unter den Nummern 2 bis 10 und 16. Bei gemischten Tätigkeiten muss der Vermieter nachvollziehbar aufschlüsseln; ein pauschaler Abzug reicht gegen ein bloßes Bestreiten des Mieters nicht.
Die Rechtsgrundlage: § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung
Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Was Betriebskosten sind, definiert das Gesetz selbst und verweist für die Einzelheiten auf eine Verordnung:
Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Die Verordnung ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ihr § 2 zählt in 17 Nummern auf, welche Kostenarten umlagefähig sind. Der Hauswart hat dort eine eigene Nummer:
§ 2 Nr. 14 BetrKV im Wortlaut
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden
Drei Dinge, die der Wortlaut festlegt
1. Was zählt: Vergütung, Sozialbeiträge, geldwerte Leistungen
Umlagefähig ist, was der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt – Lohn, Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung und geldwerte Leistungen wie eine verbilligte Dienstwohnung. Beauftragt der Eigentümer einen Hausmeisterdienst statt eines angestellten Hauswarts, ist dessen Rechnung die Grundlage; auch dann gilt die Grenze aus dem zweiten Teil der Vorschrift für jede einzelne Tätigkeit, die auf der Rechnung steht.
2. Was nicht zählt: fünf Ausschlüsse
Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung bleiben beim Vermieter. Zwei dieser Begriffe definiert die Verordnung selbst in § 1 Absatz 2:
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
Daraus folgt die praktische Faustformel, die hier tatsächlich im Gesetz steht: Beseitigt der Hausmeister einen Mangel (kaputter Türschließer, tropfender Hahn im Waschkeller), ist das Instandsetzung. Erledigt er etwas, das mit dem Mietverhältnis zu tun hat (Mängelmeldungen entgegennehmen, Handwerker beauftragen, Wohnungen übergeben), ist das Verwaltung. Beides zahlt der Vermieter.
3. Das Doppelansatz-Verbot
Der zweite Halbsatz verhindert, dass derselbe Lohn zweimal in der Abrechnung auftaucht: einmal als Hauswartkosten (Nr. 14) und noch einmal als Gebäudereinigung (Nr. 9), Gartenpflege (Nr. 10), Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8), Wasser (Nr. 2), Heizung (Nr. 4), Aufzug (Nr. 7) oder Wäschepflege (Nr. 16). Die Arbeitsleistung steht nur an einer Stelle. Sachkosten derselben Nummern – Reinigungsmittel, Streusalz, Pflanzen, Strom – bleiben davon unberührt und laufen weiter über ihre eigene Nummer.
Der häufigste Fehler in der Praxis
Ein Hausmeisterdienst stellt eine Monatspauschale je Objekt in Rechnung, und der Vermieter setzt diese Pauschale komplett unter Nr. 14 an – obwohl der Vertrag Kleinreparaturen, Notdienst und die Betreuung von Handwerkern umfasst. Genau diese Anteile sind nicht umlagefähig, und der Vermieter muss sie herausrechnen können. Für dich als Dienstleister heißt das: Je klarer dein Leistungsverzeichnis die Tätigkeiten trennt, desto weniger Streit hat dein Auftraggeber mit seinen Mietern – und desto eher bleibt er dein Kunde.
Sicherheit und Ordnung: der Maßstab des BGH
Welche Hausmeistertätigkeiten umlagefähig sind, hat der Bundesgerichtshof 2019 in einer Entscheidung zur Notdienstpauschale beschrieben. Als Betriebskosten gelten danach zum einen Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten, zum anderen die Kosten, die durch die typische Aufgabe eines Hauswarts verursacht werden, „in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen“. Diese Aufgaben seien dadurch gekennzeichnet, dass es sich um „jeweils ohne konkreten Anlass („routinemäßig“) in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung“ handle (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 17).
Was der BGH als Sicherheits- und Ordnungsaufgabe nennt
In Rn. 18 derselben Entscheidung zählt das Gericht auf: die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert, haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind, Glasbereiche keine Schäden aufweisen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters genügt ist. Im Ordnungsbereich: die Einhaltung der Hausordnung – Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezeiten.
Das ist die beste verfügbare Liste dessen, was ein Hausmeister umlagefähig tut – und sie stammt nicht aus einem Ratgeber, sondern aus dem Entscheidungstext.
Notdienstpauschale: Verwaltungskosten
Derselbe Fall hat eine seit Jahren umstrittene Frage entschieden. Der amtliche Leitsatz lautet: „Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.“ Begründung: Mit der Pauschale werde nicht eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit vergütet, sondern die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte – Verwaltungstätigkeiten. Dass sie außerhalb der Geschäftszeiten anfallen, ändere an der Einordnung nichts (Rn. 19). Auch das Argument, die Bereitschaft liege im Interesse der Mieter, ließ das Gericht nicht gelten: Darauf komme es bei der gesetzlichen Definition der Betriebskosten gerade nicht an (Rn. 20).
Für Hausmeisterdienste heißt das: Eine Notdienst- oder Bereitschaftspauschale darfst du selbstverständlich anbieten und berechnen – dein Auftraggeber kann sie nur nicht auf die Mieter umlegen. Weise sie im Angebot getrennt aus, dann weiß er das vorher.
Gemischte Tätigkeiten: Der Vermieter muss aufschlüsseln
Fast jeder Hausmeister erledigt beides – umlagefähige Kontrollgänge und nicht umlagefähige Kleinreparaturen. Wie die Abrechnung damit umgeht, hat der BGH 2008 entschieden. Leitsatz b der Entscheidung: „Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.“ (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07)
Zwei Sätze aus den Gründen sind für die Praxis entscheidend. Erstens: „Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten“ – die Leistungsbeschreibung im Vertrag sei lediglich ein Indiz (Rn. 29). Zweitens: Ein pauschaler Abzug von 10 Prozent, den der Vermieter im Fall nicht weiter konkretisierte, reichte gegen das bloße Bestreiten der Mieter nicht aus (Rn. 29). Die Darlegungs- und Beweislast trägt der Vermieter (Rn. 28).
Was das für dein Leistungsverzeichnis bedeutet
Der Vermieter kann nur aufschlüsseln, was du ihm lieferst. Drei Dinge helfen ihm – und machen dich zum bevorzugten Dienstleister:
- Tätigkeiten im Vertrag nach Gruppen trennen: Reinigung, Außenanlage, Winterdienst, Kontrollgänge und Hausordnung auf der einen Seite; Kleinreparaturen, Notdienst, Handwerkerbetreuung bei Reparaturen und Wohnungsübergaben auf der anderen.
- Stunden je Gruppe erfassen – nicht je Objekt als Ganzes. Dann ist der tatsächliche Zeitaufwand belegbar, auf den es laut BGH ankommt.
- Pauschalen getrennt ausweisen: Eine Monatspauschale für die umlagefähige Objektbetreuung, eine eigene Position für Notdienst und Reparaturen.
Wie ein solches Leistungsverzeichnis aussieht, steht auf der Seite Hausmeistervertrag und Leistungsverzeichnis.
Tätigkeit für Tätigkeit: die Tabelle
Die folgende Tabelle ordnet die typischen Hausmeistertätigkeiten dem Wortlaut der Verordnung und, wo vorhanden, der gelesenen Rechtsprechung zu. Sie ist zugleich der offene Datensatz dieser Website und maschinenlesbar abrufbar.
| Tätigkeit | Umlagefähig | Kostenart / Fundstelle | Begründung | Rechtsprechung |
|---|---|---|---|---|
| Treppenhausreinigung durch den Hausmeister | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 9 (Gebäudereinigung) | Die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs) ist in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich als Betriebskosten genannt; erledigt sie der Hauswart, läuft seine Arbeitsleistung über Nr. 14. | – |
| Winterdienst (Schneeräumen, Streuen) auf dem Grundstück | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 8 (Straßenreinigung, nicht öffentliche Maßnahmen) | § 2 Nr. 8 BetrKV zählt zu den Kosten der Straßenreinigung ausdrücklich die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; der BGH nennt die Überwachung des Winterdienstes als Ordnungsaufgabe des Hauswarts, deren Kosten umlagefähig sind. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 (Überwachung des Winterdienstes als umlagefähige Ordnungsaufgabe des Hauswarts) |
| Gartenpflege, Rasenmähen, Heckenschnitt, Laub | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 10 (Gartenpflege) | § 2 Nr. 10 BetrKV nennt die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand sowie der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. | – |
| Müllstandplatz reinigen, Tonnen bereitstellen und zurückholen | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 8 (Müllbeseitigung, nicht öffentliche Maßnahmen) | § 2 Nr. 8 BetrKV zählt zu den Kosten der Müllbeseitigung neben den Gebühren der Müllabfuhr die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; das Bereitstellen der Tonnen und das Reinigen des Standplatzes gehören dazu. | – |
| Routinemäßige Kontrollgänge (Fluchtwege, Außentüren, Beleuchtung, Haustechnik, Glas) | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) | Der BGH ordnet ohne konkreten Anlass in festen Intervallen durchgeführte Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung im Sicherheitsinteresse der typischen Hauswartaufgabe zu, in den allgemein zugänglichen Räumen und Flächen für Sicherheit und Ordnung zu sorgen; diese Kosten sind Betriebskosten. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 17 f. (Sicherheits- und Ordnungsbereich als umlagefähige Hauswarttätigkeit) |
| Einhaltung der Hausordnung überwachen (Ruhezeiten, Reinigungsplan, Winterdienstplan) | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) | Der BGH zählt zum Ordnungsbereich eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung, ausdrücklich die Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes und der Ruhezeiten. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 |
| Heizungsanlage bedienen, überwachen und pflegen (Sichtkontrolle, Entlüften, Störanzeige prüfen) | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 4 Buchstabe a (Betrieb der zentralen Heizungsanlage) | § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV nennt die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. | – |
| Aufzug beaufsichtigen, bedienen, überwachen und pflegen | ja | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) bzw. Nr. 7 (Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs) | § 2 Nr. 7 BetrKV nennt die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie der Reinigung der Anlage. | – |
| Handwerker und Fremdfirmen einweisen und beaufsichtigen | teilweise | § 2 Nr. 14 BetrKV (Hauswart) | Der BGH nennt die Einweisung von Handwerkern im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten als umlagefähige Sicherheitsaufgabe; die Begleitung von Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten betrifft dagegen die Instandsetzung und ist nach § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV ausgenommen. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 |
| Zähler und Heizkostenverteiler ablesen | teilweise | § 2 Nr. 2 BetrKV (Wasserversorgung) und Nr. 4 Buchstabe a (Verbrauchserfassung) für die Ablesung; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) für die Abrechnung | § 2 Nr. 2 und Nr. 4 Buchstabe a BetrKV nennen die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; das Erstellen der Betriebskostenabrechnung selbst ist Verwaltung und nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausgenommen. | – |
| Kleinreparaturen (Türschließer, Dichtungen, Klingelanlage, Briefkastenschloss) | nein | § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) | Reparaturen beseitigen durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstandene Mängel und sind damit Instandhaltung oder Instandsetzung; § 2 Nr. 14 BetrKV nimmt den darauf entfallenden Anteil der Hauswartvergütung ausdrücklich aus. | BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07, Leitsatz b (Vermieter muss den nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsanteil nachvollziehbar herausrechnen) |
| Notdienstbereitschaft außerhalb der Geschäftszeiten (Notdienstpauschale) | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) | Mit der Notdienstpauschale werden die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte vergütet; das sind Verwaltungstätigkeiten, keine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, und zwar unabhängig davon, ob sie innerhalb oder außerhalb der Geschäftszeiten anfallen. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Leitsatz und Rn. 19 |
| Verwaltungstätigkeiten (Mängelmeldungen entgegennehmen, Fachfirmen beauftragen, Mieterkorrespondenz) | nein | § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte aus; der BGH ordnet die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Beauftragung von Fachfirmen der Grundstücksverwaltung zu. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 19; BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07, Leitsatz b |
| Wohnungsübergaben und -abnahmen, Besichtigungen mit Mietinteressenten | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten) | Übergabe, Abnahme und Besichtigung betreffen das einzelne Mietverhältnis und damit die Verwaltung des Gebäudes, deren Arbeitskräfte § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den Betriebskosten ausnimmt. | – |
| Schönheitsreparaturen (Treppenhaus streichen, Tapezieren) | nein | § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 BetrKV | Schönheitsreparaturen sind in § 2 Nr. 14 BetrKV namentlich von den umlagefähigen Hauswartkosten ausgenommen. | – |
| Leuchtmittel im Treppenhaus und an der Außenbeleuchtung tauschen | umstritten | § 2 Nr. 11 BetrKV nennt nur den Strom; der Austausch ist dort nicht genannt | § 2 Nr. 11 BetrKV beschränkt die Kosten der Beleuchtung auf den Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsam genutzte Gebäudeteile; die Kontrolle, ob die Beleuchtung funktioniert, nennt der BGH als umlagefähige Sicherheitsaufgabe, der Austausch selbst lässt sich als Verbrauchsmaterial oder als Erneuerung einordnen. | BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18 (nur zur Kontrolle der Beleuchtung, nicht zum Austausch) |
| Illegal abgestellten Sperrmüll entsorgen | umstritten | § 2 Nr. 8 BetrKV (Müllbeseitigung) nennt nur Gebühren und entsprechende nicht öffentliche Maßnahmen | Der Wortlaut von § 2 Nr. 8 BetrKV erfasst die laufende Müllbeseitigung; ob das einmalige Beseitigen von Sperrmüll, den Dritte abstellen, noch laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV entsteht, lässt sich aus dem Wortlaut nicht sicher beantworten. | – |
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Alle Zeilen stammen aus dem offenen Datensatz Hausmeisterleistungen nach BetrKV; „umstritten“ heißt: Der Wortlaut gibt keine sichere Antwort, und wir haben keine Entscheidung des BGH dazu gelesen.
Zwei Zeilen tragen bewusst die Antwort „umstritten“: der Austausch von Leuchtmitteln und die Entsorgung von illegal abgestelltem Sperrmüll. In beiden Fällen gibt der Wortlaut keine sichere Antwort – § 2 Nr. 11 nennt nur den Strom, § 2 Nr. 8 die laufende Müllbeseitigung –, und wir haben keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu gelesen. Wer diese Frage klären muss, braucht eine Auskunft zum Einzelfall; eine Faustregel aus dem Netz ersetzt sie nicht.
Was gilt, wenn der Eigentümer selbst Hausmeister spielt?
Auch dann darf er seine Arbeit ansetzen, aber nicht beliebig: § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV erlaubt, Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers „mit dem Betrag“ anzusetzen, „der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“ Maßstab ist also der Preis eines Hausmeisterdienstes – netto.
Dieser Abschnitt gibt den Stand unserer Recherche wieder und ist keine Rechtsberatung. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls; verbindliche Auskunft gibt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt. Genannte Gerichtsentscheidungen sind Einzelfälle.
Stand: 7. Oktober 2026 · Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich die Rechtslage oder die Datenlage ändert.
Häufige Fragen
Sind Hausmeisterkosten Betriebskosten?
Ja, nach § 2 Nr. 14 BetrKV – Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).
Welche Hausmeisterkosten sind nicht umlagefähig?
Alles, was Reparatur oder Verwaltung ist: Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen, die Betreuung von Handwerkern bei Instandsetzungen, Wohnungsübergaben, die Entgegennahme von Mängelmeldungen, die Beauftragung von Fachfirmen – und laut BGH (VIII ZR 62/19) auch eine Notdienstpauschale.
Darf der Vermieter Hausmeister und Treppenhausreinigung beide abrechnen?
Nur, wenn es zwei verschiedene Leistungen sind. Reinigt der Hausmeister selbst, darf sein Lohn nicht zusätzlich unter Nr. 9 (Gebäudereinigung) erscheinen – § 2 Nr. 14 Halbsatz 2 BetrKV. Reinigt eine Fremdfirma, läuft deren Rechnung über Nr. 9 und der Hausmeister über Nr. 14.
Was ist, wenn der Hausmeister auch repariert?
Dann muss der Vermieter die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln, sodass der Reparaturanteil herausgerechnet werden kann. Ein pauschaler Abzug reicht gegen ein einfaches Bestreiten des Mieters nicht; entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand (BGH, VIII ZR 27/07).
Ist die Notdienstpauschale des Hausmeisters umlagefähig?
Nein. Der BGH hat 2019 entschieden, dass sie Verwaltungskosten sind, weil sie die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Veranlassung von Reparaturen vergütet – und das ist Verwaltung, egal zu welcher Uhrzeit (VIII ZR 62/19).
Darf ein Hausmeisterservice die Umsatzsteuer in die Betriebskosten bringen?
Die Rechnung des Hausmeisterdienstes ist die Grundlage der Umlage; für sie gilt die Grenze des § 2 Nr. 14 BetrKV je Tätigkeit. Die Regel „ohne Umsatzsteuer“ in § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV betrifft ausdrücklich nur den Fall, dass der Eigentümer die Arbeit selbst leistet und sie wie die eines Dritten ansetzt.
Quellen
Diese Seite stützt sich auf die folgenden Quellen. Alle Angaben wurden zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gegen den dort dokumentierten Stand geprüft.
- Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 — Aufstellung der Betriebskosten, insbesondere Nummern 2, 4, 7, 8, 9, 10, 11 und 14
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html - Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 1 — Betriebskosten; Absatz 2 definiert Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556 — Vereinbarungen über Betriebskosten
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html - Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19 — Notdienstpauschale des Hausmeisters als Verwaltungskosten (Entscheidungstext)
https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2019/VIII_ZR__62-19.pdf?__blob=publicationFile&v=1 - Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07 — Aufschlüsselung der Hauswartkosten (Entscheidungstext)
https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2007/VIII_ZR__27-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1
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